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國內暴雷與赴美上市 長租公寓是否能走的長遠
2019-10-11 09:13:35   來源:中國商網   評論:0

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  中國商報/中國商網(記者 周子荑)近日,國內第三大長租公寓企業上海青客時尚生活服務股份有限公司(以下簡稱青客公寓)向美國證券交易所遞交了招股說明書。不久前,國內另外兩家知名長租公寓企業自如公寓和蛋殼公寓也傳出赴美上市的消息。值得注意的是,目前,國內長租公寓行業暴雷不斷,已有“玩家”陸續離場。那么,一邊是扎堆海外上市,一邊是不斷暴雷出局,我國長租公寓行業為何出現這種現象?

  扎堆上市與暴雷潮并存

  10月8日,青客公寓向美國證券交易所遞交了招股說明書,擬以發行美國存托股票(ADS)的形式最多募資一億美元,以“QK“為交易代碼,摩根士丹利和中金公司共同擔任此次上市(IPO)的承銷商。

  關于募集資金用途,青客公寓在招股說明書中表示,此次上市募集到的資金將用于擴張所覆蓋的公寓和房間數量;投資于技術、基礎設施方面;用于一般營運用途。

  不久前,國內另外兩家長租公寓龍頭企業也傳出赴美上市的消息。據悉,蛋殼公寓計劃最快將于今年赴美上市,募資金額為6-7億美元,自如公寓或在2020年赴美上市,籌資金額為5-10億美元。

  資料顯示,自如公寓、蛋殼公寓、青客公寓都是我國長租公寓市場非地產系企業的典型代表。截至今年6月30日,四輪融資總規模超一億美元的青客公寓運營著9.68萬間房源,蛋殼公寓管理房間超50萬間,估值約20億美元,自如公寓管理房間數量近85萬間,估值約50億美元。

  值得關注的是,在國內幾大長租公寓龍頭企業紛紛籌劃赴美上市時,眾多中小型長租公寓企業卻接連暴雷。今年9月底,杭州長租公寓企業杭州德寓科技傳出資金鏈斷裂的消息;今年8月,樂伽公寓宣布破產;此外,杭州鼎家、寓見公寓等眾多長租公寓公司早已倒下。

  同策研究院發布的一份“暴雷名單”顯示,2017年2月至2019年3月,已有20余家長租公寓品牌倒下,多數原因為“資金鏈斷裂”。

  此外,今年還有很多地產商宣布暫緩甚至剝離長租公寓業務。萬科、碧桂園、世聯行等房企已暫緩旗下長租公寓業務的擴張,朗詩、遠洋等房企甚至剝離長租公寓業務。

  行業未來何去何從

  我國長租公寓行業出現了上市潮與暴雷潮并存的局面,背后的原因均指向一個關鍵詞——缺錢。實際上,資金鏈斷裂不僅導致大批長租公寓企業暴雷,還促使其謀求上市融資以緩解資金壓力。財經評論員嚴躍進對中國商報記者介紹,資金短缺是當前長租公寓行業面臨的重大問題,長租公寓企業的租金收入普遍不高,通過上市可在一定程度上緩解資金壓力,規避風險。

  以青客公寓為例,雖然該公司完成了四輪融資,但現金流并不理想。數據顯示,截至今年6月底,青客公寓的總資產為20.3億元,總負債為27億元,資產負債率高達133%,青客公寓賬上的現金、現金等價物和限制性現金合計4.5億元。按照青客公寓在2018年支出5.8億元的“燒錢”速度推算,這筆錢不足維持其一年的花銷。

  招股說明書顯示,青客公寓在2017財年及2018財年均處于虧損狀態,凈虧損數額分別為2.45億元和4.99億元,截至2019年6月30日,青客公寓在2019財年前三個季度的虧損額為3.73億元,同比擴大16.72%。

  據了解,青客公寓收入來源的大頭為租金收入,但是,青客公寓的月租金、租金價差率卻在逐年下滑。數據顯示,2017-2018財年,青客公寓的稅前平均月租金分別為1299元、1272元,2019財年前九個月的稅前平均月租金為1149元,同比下滑10%。該公司2017財年、2018財年、2019財年前九個月的租金價差率分別為33.9%、30.7%、25.1%,下滑趨勢明顯。

國內暴雷與赴美上市 長租公寓是否能走的長遠-中國商網

  實際上,青客公寓連年虧損、資不抵債是長租公寓“高進低出”經營模式的一個縮影。今年8月,樂伽公寓發布公告稱,公司已沒有經營收入,無法償還客戶欠款,并停止經營。樂伽公寓表示,通過認真反思,公司深刻認識到“高進低出”的經營模式存在巨大缺陷和風險,加之內部管理制度缺失等諸多問題,導致經營業務全線關停的局面。

  房地產咨詢機構克而瑞研究數據顯示,長租公寓行業平均利潤水平僅在2%至4%,現金流回正周期至少需六年以上。房地產咨詢機構仲量聯行分析,長租公寓行業當前租金的回報率不足2%,遠低于融資成本。

  對于長租公寓的未來發展,嚴躍進對中國商報記者表示,長租公寓企業不一定要追求長期的公寓租賃,可以適當從靈活過渡性的短期需求上做文章,以降低融資成本,提高資金使用效率。

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